吴泾,越看越悲观
近30年上海就像贪吃蛇一样不断吞并眼前土地，壮大自己。规划中上海又吞了四个地方，官方说法是新增四个主城区：宝山、虹桥、闵行、川沙。其中闵行片区面积最大，极力向南部延伸，弄得主城区跟一个跳舞的小人一样。这个小人的右脚跟，就是吴泾。当然这个脚后跟原来不怎么好用，与母体关系很弱，基本各玩各的。可能是要划入主城区的关系，后来LD发誓一定要将这条腿接上。所以年9月给通了虹梅南路高架，年迎来了地铁15号线，即将又迎来地铁23号线，这个脚后跟算是接上了。虽然接上了大腿，这里房价却依旧不高，长期低于上海市均价。三月份上海二手房成交均价元/平米，吴泾却只有元/平米。接下来还有利好要释放，吴泾要触底反弹了吗？01说触底反弹，暗示着吴泾之前一直下降，下降的原因前面也提到过：这个脚后跟一直没接上。与老闵行一样（《老闵行的没落，告诉了我们一个可怕的真相》），吴泾很早就成了市区飞地——年市区将污染性企业迁到了黄浦江边，吴泾就承接了其中五个。当时工人地位高，吴泾这里就成了南郊好地方。周边都是农民，唯独这里是城市户口，当时转城市户口比现在落户上海还难。改革开放后上海洋大人火了一把，后来房地产火了一把，再后来互联网火了一把，三把火过后吴泾的五朵金花连绿叶都算不上了。这段时间吴泾这只脚一直没接到市区，发育上相对迟缓。沉舟侧畔千帆已过，北闵行距离市区近，营养足，七宝、古美、莘庄吃成了胖子。当然吴泾也不是不努力，抢市区的资源是家传，毕竟当年吸引来了五朵金花。世纪初，发现市区最火的都是外企，所以划了一大片地做了紫竹园区，把他们统统抢过来。为什么划这里？因为这里年就有了交通大学，而大学一般都是新城开发的炮灰级力量。上海新城开发黄金时代建了一堆大学城，松江、惠南、临港、海湾等等，都背负着前期人口导入的重任。当然只有一个交大还是不够，这些外企里面又没有党支部，没那么好调动，所以只能拿钱砸。当然官方不能说这么直白，通行的话语体系是给出了较为优惠的落户政策，在徐汇挖来了微软、在长宁挖来了英特尔。随着头部外企的不断落户，吴泾在闵行又抬得起头了，现在吴泾已经南部科技创新核心区。紫竹这里已经汇集了家著名企业，几万名高学历人才在这里贡献GDP。然而吴泾还是算错了一环，导致这里房价一直是洼地。02吴泾吸引这些外企很成功，复制了当年五朵金花的奇迹，不过接下来的故事走向却不一样。年周边都是农村，企业搬过来，大家只能在老闵行、吴泾生活，而且还有户口拴住。年这些企业过来，你就很难判断这些人去哪定居了。当时这些外企都是高收入群体，凭什么过来帮你们吴泾拓荒，在市区住不香吗。大家来吴泾这里上班，就跟农民下地干活一样，天黑了要扛着锄头回家。换句话说，大家要求高了，造城已经没那么简单。硬性的东西你需要给商业、交通、学校、医院、公园，隐性的东西需要有城市环境、人文气息等等。而且这些东西需要与大家收入相匹配，不然我拿着上海最高梯队的收入，过着上海城乡结合部的生活？真当人人都是活雷锋啊。即使到现在，新加入微软的员工大概率也不会在吴泾买房，去莘庄、去浦江不香吗？这就说明至今吴泾也没给微软员工满意的配套、满意的环境。即使这些外企已经不是高高在上，即使现在房子不是你想买就能买。当然LD也意识到了这一点，给了吴泾一所华二附属，希望用学区拴住大家。然而华二可能跟紫江集团感情比较深，只对口紫竹片区，吴泾老镇这里的大量居民都上不了。即使招不满也不能让他们上。而紫竹这里目前只交付了紫竹半岛一个小区，华二对吴泾的带动就明显削弱。其他小区对口的都是景东小学、吴泾小学、友爱中学，世界强的小家属就读这些学校吗？商业方面就更拉垮，连亲儿子紫竹半岛都照顾不到。紫竹半岛配建了紫叶广场，除了一所半死不活的电影院其他约等于0。离紫竹半岛最近的成熟商业是火星一号，你听这非主流的名字，配得上身价千万的紫竹半岛业主吗？弘基生活中心是给孩子补课的地方，宝龙广场体量不大，而且专业服务动迁房区域居民，紫竹半岛以及吴泾老镇的居民过来有一定距离。虽说紫竹园区以工科男为多，也不至于大家就没周末、就不需要遛娃吧。医疗就更不用讲，医院，带孩子去可能都不太放心。整个闵行医疗资源都不发达，好在莘庄、古美可以去市区，你吴泾去趟市区多难。虽说有了虹梅南路高架，20分钟直抵中环，不过问题是中环那里是梅陇，自保都做不到的区域。不过有个核心优势大家都没发现，吴泾通过虹梅南路高架到漕河泾极其方便，不堵车时只要20多分钟。毕竟中环直达。不过前面提到过，吴泾这里不缺工科男，缺的是把工科男留住的资源，你够得到漕河泾又有什么用。20分钟到漕河泾，不堵车时九亭也可以，人家还有地铁9号线直达，做睡城不更香。15号线不说了，有名的郊区线，不换个几次进不了市区。吴泾真正需要的是将龙吴路高架化，一路直达徐汇内环，医院多的是，实在不够静安、黄浦递补。现在吴泾怎么去黄浦、静安？竟然需要绕到浦江镇。不用说到人民广场，即使到南京西路，也需要到浦江镇走浦星公路、南北高架。当年规划出来时，吴泾还暗暗庆幸，幸好自己是主城区，江对岸浦江镇连主城区都不是。现在你主城区，需要借道浦江“郊区”进城，反讽不？那我为啥非得跨江来你这里，直接沿浦星公路向南直插鲁汇，不香吗？你要嫌鲁汇荒？不好意思，我们鲁汇有万达。其实沿浦星公路去市区路上你会发现，不用去市区了，到医院了。浦医院、医院，连浦东的居民有时都过来看病。我堂堂吴泾，堂堂主城区，身价千万的紫竹半岛业主，竟然要去浦江“郊区”看病。你这资源，怎么服务世界强的家属？城市环境不说了，吴泾老镇片区真的是一个老镇风格，完全感受不到上海的灯红酒绿。紫竹片区确实整体很新，无奈人气还没养成，不然紫叶广场也不会沦落到这个地步。当然一切会变好，不过看兰香湖壹号的销售进度，变好的周期可能会比较长。紫竹半岛交房快10年了，忍受了10年，不还是这样子吗？你还有多大勇气再等10年？03有人讲买房不能只看自住，人家紫竹半岛业主房价翻倍，赚翻了。你是真的只看贼吃肉不看贼挨打啊，年学区房猛涨，紫竹半岛趁势开始起飞，顶多是帮业主解套而已，完全没有跑赢大盘。紫竹半岛年下半年已经卖到4万3，当时市区最好的位置也才4万出头。年，黄浦区过4万的地方只有董家渡、黄浦滨江、新天地等少数地段，五里桥都没过4万。现在呢？五里桥均价已经突破11万，涨幅跑赢紫竹半岛没商量。当然你看上海均价，年到现在翻了才两倍左右，大家都知道市均价毫无意义，年纳入计算的小区跟现在完全不同。单个板块、单个小区的对比，最精确。所以紫竹半岛的业主长期被套牢，眼瞅着别的区域都涨，自己心里能不着急吗？年以来这波算上跟上了大盘，业主陆续解套。所以聪明的业主在赶紧抛盘。在三价就低政策下，贝壳上大部分房源被下架，释放出来的极少。即使在这个背景下，紫竹半岛房源依旧多达23套。这个数据什么概念呢？上海最大的小区是上海康城，目前挂牌量只有17套。而且好多房源挂牌价10万以下，说明去年超过10万的成交只是个例，并不能代表小区整体站稳。所以你说紫竹半岛的业主，这些年坚持了个啥？教育吗？家长为教育牺牲一些生活品质是应该的，买市区老房子不见得住的多舒服。可是华二紫竹地段班成绩一直一般，大概就是闵行平均水平，看起来你也没享受到多好的教育吧。其实即使是年到现在，吴泾整体也不见得跑赢大盘。当然这么讲吴泾居民可能会不同意，吴泾的房价眼看着涨，年嘉怡水岸这样的商品房只卖4万5，年底挂牌价达到过6万，现在成交价5万5左右。这能说吴泾不涨吗？问题是其他片区涨幅更大。年初，吴泾与浦江房价相差不是很大，现在无论是动迁房还是商品房，已经完全不是一个梯队。当然与五大新城比，吴泾还是能跑平。其实吴泾一直维持在五大新城与市区中间价格带，只是现在与五大新城越来越接近，与市区越来越远而已。所以说吴泾一路向下，没毛病。04那么吴泾有没有未来？当然是有。吴泾处于黄浦江转弯处，号称黄浦江第一湾，位置相当不错。而且黄浦江越来越像城市中轴线，串联起城市的主要职能。在《黄浦江沿岸地区建设规划（）》中，吴泾被定义为教育科创中心，也是唯一的一个教育科创中心。环二讲过上海整体向南发展，南部这些圈圈落地可能性比北部要高，更给了我们想象空间。而且吴泾还有一个重磅资源：大片的城市发展战略留白区。主城规划中一共四片留白区，宝山两处闵行两处。不过宝山的留白区说的比较含糊：为未来发展预留空间。完全是解释了一下留白空间四个汉字的意思，其实有本字典也够了。唯独吴泾这里，点名说要建大型文体设施空间，让人不禁想起了吴泾开奥运会的传言。这个传言年就开始传播，一直到现在还有人怀有这个期待。至少之前，吴泾是没希望了。而且奥运会现在没以前那么香了，到时我们抢不抢还是一个问题。所以总体而言，战略留白空间的意思是，制定规划时大家还没想好怎么弄，就先放着呗。当然最差的情况，也说明吴泾有大量储备用地，未来前景广阔。当然上海不缺有土地储备的地方，吴泾什么时候起飞，还需要看前面提到的资源什么时候落地。别谈什么产业，产业吴泾不缺；别谈什么地铁，地铁对吴泾不一定是好事情。本来微软员工还想图个上班近，忍忍吴泾的资源匮乏，现在好了，有了地铁可以去市区住了。人口留不住，资源更难形成。所以押宝吴泾可以，可能需要相当长的周期，这些核心资源不是一两句话的事情。去年4月医院签了协议，看似有大动作。不过到现在过去了一年，大家还不知道是个什么合作形式，医院还是只是科研基地。资源问题不解决，导入的人口留不住，吴泾还是那个命。吴泾本地人更是指望不上，这里之前经历多大面积拆迁，当地人动辄都有几套房，不缺房子住，相反会陆续抛盘冲击市场。这样的地方，投资就别惦记了，你可能等不起。▼以上为正文编辑∣环线咨询预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
